La rentabilité rejoint l'éthique

Courante en France depuis l'Ancien Régime, la pratique du viager a permis de pallier l'absence de retraites tout au long du XIXe siècle. Encore peu usité en Suisse, le viager commence à séduire les investisseurs, surtout sous sa forme mutualisée.

La notion de viager aurait été inventée par Charles le Chauve en 846. Lorsque l'on parle de viager, on pense à un bien immobilier, mais pratiquement tout peut se négocier en forme viagère: un appartement ou une maison, mais aussi un terrain, une exploitation agricole, un commerce, un bateau, un avion, une œuvre d'art, etc. Le mot viager viendrait du vieux français «viage» qui signifie «temps de vie». Le viager peut être comparé à une forme de crédit: il y a un versement initial appelé «bouquet» (apport personnel, dans le cas d'un crédit immobilier) et un versement d'annuités appelé «rentes» (mensualités). La différence majeure avec un crédit réside dans le fait que le nombre d'annuités est aléatoire, car lié à la durée de vie du cédant.

Le viager occupé

Cette formule permet à une personne âgée de conserver la jouissance de son logement en percevant une rente viagère à vie. Le calcul du montant de la rente et de l'apport initial repose sur des estimations mathématiques définies par des barèmes ou tables qui tiennent compte de l'espérance de vie du vendeur et de la valeur du bien. Dans la majorité des cas, le vendeur ne paie pas la taxe foncière et les gros travaux sont pris en charge par le nouveau propriétaire. La rente viagère présente aussi des avantages fiscaux intéressants.

L'évolution du marché

Le marché potentiel est important; il suffit pour cela d'étudier les statistiques. En France, 80% des 13 millions de retraités sont propriétaires de leur logement, mais les plus de 60 ans sont 70% à vivre avec une pension inférieure ou égale à 1'200 euros par mois. L'actif de ces personnes est donc peu liquide et le viager apparaît comme une solution. Les retraités continuent à vivre chez eux en augmentant leurs entrées financières mensuelles, sans oublier le «bouquet», qui peut faire l'objet d'une donation aux enfants. Depuis plusieurs années, les ventes en viager suivent une courbe ascendante, puisque les allocations retraites ne suffisent que rarement à couvrir les besoins.

Les facteurs qui dopent le marché

L'allongement de la durée de vie et la crise économique présagent des difficultés majeures pour les régimes de retraite. Aujourd'hui, elle est devenue le centre des préoccupations. L'actualité en France nous prouve que même les étudiants manifestent des inquiétudes grandissantes face à leur avenir de futurs retraités. De nos jours, on vit longtemps et les problèmes de santé apparaissent de plus en plus tard. Les seniors restent dynamiques et ne sont pas prêts à renoncer à leurs loisirs – ce qui représente un coût notable –, sans compter qu'ils sont très attachés à leur propriété, dont les charges d'entretien sont souvent importantes. C'est donc tout naturellement que le viager occupé s'installe dans les mœurs. Le développement croissant du marché du viager apparaît comme un frein à la paupérisation des aînés: c'est une manière de retrouver autonomie et dignité en améliorant le quotidien.

Les avantages pour l'acheteur

L'acheteur se constitue un patrimoine immobilier en achetant des biens parfois inaccessibles pour un petit budget, et ce, avec un apport initial restreint. La valeur de l'objet immobilier est évaluée au prix du marché décoté en moyenne de 30%, du fait qu'il est occupé. Lors de la libération du bien, l'acheteur devient pleinement propriétaire pour un prix global généralement inférieur à la valeur effective. La période durant laquelle la rente sera versée est certes difficile à prévoir, les statistiques n'étant pas applicables aux unités; cela peut représenter un risque, mais une mutualisation du parc immobilier permet de tomber dans la loi des grands nombres et de vérifier les calculs théoriques.

Les atouts d'une mutualisation

Dans le cadre d'une mutualisation et selon l'importance du parc immobilier constitué de biens acquis en viager, les premières années sont consacrées à la revente rapide des biens libérés, afin d'en acheter de nouveaux. La valeur vénale récupérée (hors revalorisation) est supérieure au montant investi, du fait de la décote subie par le bien occupé au moment de son achat. Avantage supplémentaire non négligeable pour l'investisseur: ces achats immobiliers sont décorrélés des marchés. Plus globalement, l'acquisition en viager est un acte solidaire, puisqu'il accroît significativement la qualité et le niveau de vie de nos aînés. Compléter sa pension retraite en continuant à vivre chez soi est un idéal qu'il est possible d'atteindre. L'augmentation du pouvoir d'achat des personnes âgées nourrit l'économie et réduit les inégalités. A ce titre, l'investissement immobilier en viager mérite d'être qualifié d'investissement éthique.